Seniorlån - Lån för de äldre

Seniorlån är en låneform där bostaden används som säkerhet och som möjliggör att du kan frigöra kapital som annars är bundet i bostaden. Till skillnad mot vanliga bolån behöver varken ränta eller amortering betalas under lånets löptid. Detta betalas istället med en extra lånesumma eller när bostaden säljs. Namnet Seniorlån kommer av att lånet enbart erbjuds äldre personer (ofta är gränsen 60 år). I den åldern kan det vara svårt att belåna bostaden via ett klassiskt bolån och det är utifrån det behovet som seniorlånet växte fram.

Skillnaden mellan seniorlån och kapitalfrigöringskredit

Den tydligaste skillnaden mellan seniorlån och kapitalfrigöringskredit är att den senare låneformen är utan tidsbegränsning. Lånet löper till att bostaden säljs. Detta till skillnad mot seniorlånet som generellt har en fast löptid varefter lånet måste återbetalas. År 2017 var det enbart Svensk Hypotekspension som erbjöd denna låneform (kapitalfrigöringskredit). Nedan kommer begreppet seniorlån att användas. På de punkter där skillnaden är stor mellan seniorlån och kapitalfrigöringskredit kommer detta att nämnas. Bägge låneformerna är däremot uppbyggda för att äldre personer ska kunna få ta del av det kapital som annars är bundet i bostaden.

Fördelar med Seniorlån

Äldre personer kan ha svårt att få bolån på sina bostäder. Detta trots låg belåningsgrad och att lånesummorna inte alltid behöver vara speciellt stora. Den stora fördelen med seniorlån kan därför kort sammanfattas med att äldre kan belåna sina bostäder.

Att tänka på innan du tecknar seniorlån

Seniorlån kan vara en mycket bra låneform som skapar ekonomiska möjligheter. Men det kan även klassas som en dyr låneform som skapar betydligt högre kostnader än andra lån. Om det är en bra låneform beror främst på vilka andra alternativ du har att låna pengar. Några av de punkter du bör tänka på är:

Var insatt i avtalet

Det är mycket stor skillnad på ett seniorlån och ett bolån/privatlån. Det gör att det är extra noga att du är helt insatt i avtalet innan lånet tecknas. I vissa fall har kritik lyfts upp mot denna låneform och många gånger handlar det om att låntagaren inte förstått lånets upplägg.

Är andra lån ett alternativ?

Räntan på ett seniorlån är relativt hög. I början av 2017 var snitträntan på bolån på ca 1,5% medan det på seniorlån erbjöds ränta kring 4,5%. Börja därför alltid med att höra med flera banker om de är villiga att erbjuda bolån. Finns den möjligheten är det billigare i längden. Ett alternativ kan även vara att du låter barnen låna pengar med din bostad som säkerhet. Även i detta fall skulle räntan troligtvis bli mindre än hälften än vad som erbjuds på seniorlånet. Det går även att du säljer bostaden till ett barn (eller annan anhörig) och sedan hyr bostaden av den personen. Därmed får du loss kapital och kan ändå bo kvar i bostaden.

Tänk på månadskostnaden

De alternativ som presenteras ovan är bättre än seniorlån om man enbart ser på lånets totala kostnad. Skillnaden kan handla om tiotusentals kronor över 15-20 år. Men se även på vilken månadsbetalning du klarar av att hantera. Tecknas ett klassiskt bolån, eller om bostaden hyrs, kan månadskostnaden bli högre än vad du skulle betalat med ett seniorlån. Detta eftersom seniorlånet inte betalas under löptiden. Seniorlån är den enda låneformen där inte några kostnader uppstår så länge som lånet löper.

Hur påverkas bostadstillägget?

Har du bostadstillägg utöver pensionen? Hör då alltid med Pensionsmyndigheten om detta tillägg kan förändras om du tecknar ett seniorlån.

Punkter att jämföra

År 2017 erbjöds inte ett enda seniorlån på svenska lånemarknaden. Däremot erbjöd Svensk Hypotekspension en kapitalfrigöringskredit vilket ger samma fördelar. I det fall det finns flera seniorlån kan följande punkter jämföras:

En ny typ av låneform

Seniorlån är en låneform som allt mer började erbjudas av banker kring 2005/2006. Lånen marknadsfördes som en smidig lösning för äldre som ville frigöra kapital utan att sälja sin bostad. Däremot möttes låneformen av en hel del kritik från experter inom privatekonomi. Detta lyftes upp både i radio, tv och tidningar. Det man då vände sig mot var seniorlånens kostnader. Bland annat skrev Privata Affärer (Sveriges största ekonomimagasin) att det gick att spara över 200 000 kr i avgifter (på 20 år) om man lät sina barn teckna ett bolån med bostaden som säkerhet istället för att teckna ett seniorlån. En viss kritik har även framförts att lånen marknadsförts som ”ger dig möjlighet att bo kvar” när det visat sig att vissa personer varit tvungna att flytta just på grund av lånen. År 2016 slutade Swedbank att erbjuda seniorlån och var då den sista banken som gjorde det. Bankerna har gett olika orsaker till att låneformen har avslutats. En del har uppgett dålig lönsamhet medan andra menar att det finns bättre låneformer. Efter att bankerna lagt ner låneformen var det enbart Svenskt Hypotekspension som kvar inom denna bransch. De skriver tydligt på sin hemsida att det inte är ett seniorlån som erbjuds utan en kapitalfrigöringskredit. För låntagaren innebär denna låneform samma fördel som seniorlånet gav – att man kan belåna bostaden och frigöra kapital. En fördel med denna kredit är däremot att den inte är tidsbunden. Därmed ges alltså alltid möjlighet att bo kvar så länge man vill. Nackdelen med låneformens kostnad kvarstår däremot. Det är ett betydligt dyrare sätt att belåna sin bostad än att teckna, eller låta någon annan teckna, ett bolån. Men finns inte dessa möjligheter är låneformen ett bra sätt att få loss kapital som annars hade varit låst i bostaden.

Vanliga frågor & svar

Vilken räntenivå är det på seniorlån?
Räntenivån är alltid högre än på vanliga bolån. Det beror på att lånet är uppbyggt på ett annorlunda sätt. Banken får exempelvis inte in några pengar via räntebetalningar och amorteringar förrän lånet löpt ut.
Kan jag ha bolån och seniorlån samtidigt?
Vanligtvis går det inte att ha dessa två lån samtidigt. När du tecknar ett seniorlån löser du det gamla bolånet och har därmed bara seniorlånet.
Vilka avgifter kan förekomma?
De kostnader som kan uppkomma på seniorlån är uppläggningsavgift, årsavgift, ränta samt eventuell värderingskostnad av bostaden.
Måste jag ha någon speciell försäkring för bostaden?
Eftersom bostaden är säkerhet krävs en grundläggande Villa- och hemförsäkring. Det kan även ibland krävas vissa tilläggsförsäkringar.
Vad är det för skillnad på seniorlån och kapitalfrigöringskredit?
Den tydligaste skillnaden mellan dessa låneformer är att kapitalfrigöringskredit inte har någon löptid. Lånet ska återbetalas när bostaden säljs vilket gör att du alltid kan vara trygg med att bo kvar.
Vad är skuldfrigaranti?
Det finns seniorlån där det ingår skuldfrigaranti (andra benämningar kan förekomma). Eftersom varken räntekostnad eller amortering betalas under löptiden samlas dessa kostnader på framtiden. När bostaden säljs betalas samtliga räntekostnader och amorteringar med den summa som du får in vid försäljning. Skulle försäljningssumman inte täcka lånets totala kostnad går skuldfrigarantin in. Det gör att du blir skuldfri trots att inte bostadsförsäljningen betalade hela lånets kostnad.
Hur mycket kan jag låna med ett seniorlån?
Det som framförallt avgör hur mycket du kan låna är belåningsgraden och din ålder. Generellt får du ha högre belåningsgrad desto äldre du är. Detta skapar en möjlighet att låna större belopp i förhållande till bostadens värde. Har du ingen belåning alls på bostaden idag kommer du därmed kunna låna större summa än om bostaden redan till viss del är belånad. Högsta belåningsgrad brukar vara 45%. Beroende på hur belåningsgraden förändras kan du ta ut mer från lånet vid ett senare tillfälle.
Vilka krav finns det för att teckna seniorlån?
Vad som krävs från låntagaren kan variera men det finns några generella krav. Du måste äga din bostad (bostadsrätt, villa, fritidshus) och denna bostad måste ha ett värde av minst exempelvis 500 000 kr (summan kan variera). Det kan även finnas krav på att bostaden måste vara i ett område som anses ha hög prisstabilitet. Långivaren vill inte ge lån på bostäder där risken är stor att värdet minskar. Du ska även vara i en viss ålder, exempelvis 60-90 år och ha så låg belåningsgrad på bostaden att det finns låneutrymme.
Hur fungerar ränteavdraget på seniorlån?
Ränteavdrag får ske i deklarationen för det år som räntekostnader betalats. I och med att räntorna samlas ihop och betalas när lånet förfaller är det detta år som ränteavdraget kan utnyttjas.

Då ska du INTE teckna ett seniorlån

Det finns några tillfällen då du inte bör teckna ett seniorlån. Vill du att dina arvingar ska få ut så mycket som möjligt av arvet bör inte denna låneform väljas. Seniorlån är en betydligt dyrare låneform än ett vanligt bolån. Försök att teckna ett bolån och om inte banken går med på detta så undersök möjligheten för kommande arvingar att själv teckna ett bolån med din bostad som säkerhet. Därmed kommer den totala kostnaden för lånet bli betydligt lägre. Tecknar du ett seniorlån med fast löptid bör du vara medveten om att lånet kan behöva lösas efter denna tidsperiod. Det betyder att bostaden eventuellt behöver säljas. Du ska inte teckna ett seniorlån om du därmed inte är beredd att flytta efter att lånet löpt ut. I detta fall är kapitalfrigöringskredit bättre då denna låneform inte har en fast löptid. Du bör inte heller teckna ett seniorlån om du inte helt och hållet är insatt i avtalet. Detta gäller visserligen alla låneformer men då seniorlån och kapitalfrigöringskrediter kan vara utformade på olika sätt är det extra viktigt att förstå avtalen vid dessa låneformer.

Senast granskad 2017-07-04