Bolån - låna till bostad

Det vanligaste är att ett bolån tecknas för att finansiera ett bostadsköp. Men det går även att teckna ett bolån på en bostad som du redan äger. Detta för att exempelvis köpa bil, renovera hemmet eller lösa dyrare lån. Ett bolån måste alltså inte enbart finansiera boendet. Det som karaktäriserar bolånet är att bostaden alltid är säkerhet för lånet. Tack vare att värdet på bostäder sällan minskar är det en av de bästa säkerheter som kan användas när ett lån ska tecknas. Det är orsaken till att räntan som erbjuds är så låg. För även om räntenivån skiljer sig något beroende på om rörlig eller fast ränta väljs så har bolån oftast den lägsta ränta som går att få för privatpersoner.

Jämför bolån

BankInformationListräntaSnittränta1 år5 årLåneskyddBetalningsanm.
Blue Step4,30 %4,87 %5,10 %NejJa
Danske Bank1,58 %1,47 %1,75 %2,25 %JaNej
Handelsbanken2,05 %1,65 %2,05 %2,30 %JaNej
ICA Banken1,59 %1,49 %1,59 %2,36 %NejNej
Ikano Bank1,59 %1,53 %1,59 %2,36 %JaNej
Länsförsäkringar2,03 %1,62 %2,04 %2,30 %JaNej
Marginalen Bank4,30 %5,43 %5,80 %Finns ejNejJa
Nordea2,04 %1,69 %2,02 %2,46 %JaNej
SBAB1,59 %1,44 %1,59 %2,36 %JaNej
SEB2,04 %1,55 %2,04 %2,30 %JaNej
Skandia2,00 %1,53 %2,00 %2,49 %NejNej
Svea4,95 %6,14 %Finns ejFinns ejJaJa
Swedbank2,04 %1,57 %2,05 %2,45 %JaNej
Ålandsbanken2,00 %1,29 %2,05 %2,45 %NejNej

Fördelar med bolån

Att tänka på innan du tecknar bolån

bolånDet första du behöver ta ställning till är om du vill ha rörlig ränta, fast ränta eller räntetak. Är det ett större bolån finns ofta möjligheten att dela upp bolånet i flera delar. Du kan då välja att en del ska ha bunden ränta, en del ha rörlig ränta osv. Därefter kan du jämföra olika bankers räntor och ränterabatter. Kom även ihåg att bankerna kan ha något olika krav på amortering.

Bolån med rörlig ränta

Väjer du rörlig ränta på bolånet innebär det att du får bankens 3-månaders ränta. Det är den räntan som kallas för rörlig då den kan förändras var tredje månad. Fördelar med rörlig ränta:

Bolån med bunden ränta

Fördelar med bunden ränta:

Bolån med räntetak

Bolån med räntetak är en mix av både rörlig och fast ränta. Räntan kan både gå upp och ned (följer den rörliga räntan) men samtidigt finns en övre gräns som räntenivån inte kan gå över (räntetak). Har du ett bolån med räntetak på 2,75% kommer du alltså aldrig att behöva betala mer än 2,75% på lånet, oavsett vilken nivå som den rörliga räntan är på. För tryggheten som räntetak ger betalas en premie per betalningstillfälle. Det blir därmed något dyrare än att ha rörlig ränta – men även något säkrare då man ”försäkrar sig” mot räntetoppar. Om du väljer att ha räntetak väljer du även under hur lång tid detta ska gälla, exempelvis tre eller fem år. Under denna tid räknas lånet som bundet vilket även innebär att du kan behöva betala en ersättning om du väljer att amortera i förtid.

Så påverkar du räntan

Du bör alltid kontakta flera banker, och jämföra deras räntenivåer, när ett bolån ska tecknas. Men lika viktigt är det att du förstår vad som påverkar räntan eftersom du därmed själv kan ta beslut som pressar ner räntenivån.

Listränta, Snittränta – Vad ska jämföras?

Vilken ränta du får på bolånet avgörs av flera faktorer, vilka även kan variera mellan olika banker. Enda vägen att hitta billigaste alternativet är att jämföra låneförslag från flera olika banker. Det är få som väljer att jämföra alla banker som erbjuder bolån men en rekommendation är att iallafall jämföra ett par. Se då till att den bank du vanligtvis använder även är med i jämförelsen. Detta eftersom du har stor chans att få ränterabatter på denna bank tack vare övrigt bankengagemang.

Amorteringskrav

Eftersom amorteringskravet tydligt påverkar hur mycket du behöver amortera per år är det viktigt att du är insatt i dess regler och vad som kan göras för att minska kravet på amortering. Nedan presenteras de främsta reglerna inom amortering kravet. Kom ihåg att amorteringskravet är den ”lägsta-nivå” som krävs av bankerna och som de enbart vid undantagsfall får frångå. Däremot får de ha hårdare krav. Om du tecknar ett bolån kan alltså banken kräva större amortering än av vad amorteringskravet kräver. De regler som gäller inom amorteringskravet gäller enbart på bolån tecknade efter att kravet infördes, dvs 1:a juni 2016. Har du tecknat ett bolån före det datumet kan du alltså ha en hög belåningsgrad utan att amortering måste ske.

Krav på amortering beroende på belåningsgrad

När ett bolån tecknas för småhus eller bostadsrätter räknas belåningsgraden ut och amorteringskravet gäller utifrån nivån på belåningsgraden. Amortering måste alltid ske med 2% årligen ner till att belåningsgraden är under 70%. Då halveras kravet och amortering ska ske med minst 1% till belåningsgraden är under 50%. Därefter finns inte längre något amorteringskrav.

Tillägg

Om du har ett bolån som tecknats före 1:a juni 2016 finns inte något amorteringskrav. Vill du sedan höja lånet, för att exempelvis ha råd med renovering, räknas detta som att ett nytt lån tecknas. Men för att inte amorteringskravet ska aktiveras på hela bolånet finns två alternativ. Ett alternativ är att du väljer att det nya lånet sammanfogas med det gamla. Blir belåningsgraden över 50% gäller amorteringskravet och amortering måste ske utifrån hur stor belåningsgraden är. Amorterar du inte idag och sedan tecknar ett tilläggslån, som gör att amorteringskravet aktiveras på hela lånet, kan summan som ska betalas per månad öka drastiskt. Då kan alternativ två vara bättre. Det andra alternativet är att det nya lånet amorteras separat. Det ska då ske på 10 år eller till att detta lån är helt återbetalt. Även här tar man hänsyn till belåningsgraden. Är belåningsgraden under 50% behöver inte amortering ske. Detsamma gäller om belåningsgraden hamnar under 50% efter att en viss amortering skett.

Byte av bank

Har du ett bolån som tecknats före 1:a juni 2016 har du inte amorteringskrav på lånet. Vill du flytta lånet till en annan bank kan detta ske utan att amorteringskravet utlöses. Detta trots att det i realitet betyder att du tecknar ett nytt bolån hos den andra banken. För att inte skapa en inlåsningseffekt, där låntagare inte vill byta bank på grund av risken att amorteringskravet ska aktiveras, finns denna regel.

Undantag

Bankerna har rätt att ge undantag från amorteringskravet vid ”särskilda skäl”. Tre skäl som brukar nämnas som exempel är om låntagaren blir arbetslös, blir sjukskriven eller om dödsfall sker inom familjen. Ett annat undantag gäller vid nyproduktion. I dessa fall har bankerna rätt att göra undantag från amorteringskravet i fem år. Detta gäller då enbart för den person som är första ägaren på bostaden.

Omvärdering

Har du ett bolån med amorteringskrav får enbart omvärdering av bostaden ske vart femte år. Vid en omvärdering är chansen stor att belåningsgraden minskar och därmed kan även kravet på amortering minska. Detta utifrån att amortering skett och att värdet på bostaden kan ha ökat. Av den anledningen finns en fördel att planera när dessa omvärderingstillfällen ska ske. Det går att få göra omvärdering tätare men då krävs det att du genomfört en större påbyggnation eller ombyggnation av bostaden. Det räcker alltså inte med vanliga renoveringar så som badrumsrenovering, köksrenovering osv.

Jämför bolån enligt följande punkter

Kom ihåg att begreppen kan användas något olika hos olika långivare. Det kan även erbjudas lösningar som delvis kombinerar dessa skydd. Vill du ha ett ekonomiskt skydd som ger ersättning vid dödsfall (eller vid andra tillfällen) bör bankerna jämföras utifrån vad de erbjuder för bolåneskydd.

Amorteringskrav vid flytt

Enligt reglerna kring amorteringskravet (från 1:a juni 2016) kan ett bolån, som inte har amorteringskrav, flyttas till en annan bank utan att amorteringskravet aktiveras. Men samtidigt har det visat sig att ett flertal banker ändå kräver amortering på dessa lån. Ska du flytta bolånet bör du alltså alltid kontakta banken och fråga vilka regler de tillämpar gällande amorteringskravet. Det är därmed inte enbart räntan som avgör vilken bank som är bäst för dig utan även vilken amortering som kommer att krävas på lånet.

Lånelöfte

Inför en budgivning är det viktigt att du har ett lånelöfte från den bank där du tänkt teckna bolånet. Annars riskerar du att inte kunna fullfölja köpet till det bud du har lagt. Dessutom kräver många mäklare att du har ett lånelöfte innan du ens får tillåtelse att lämna ett bud. Att ansöka om lånelöfte är alltid gratis och du har aldrig något tvång att teckna ett lån hos den bank du ansökt om lånelöfte hos. Lånelöftet gäller sedan en inom en viss tidsperiod (några månader) och innebär att banken troligtvis är beredda att låna ut den summan som lånelöftet gäller på. Det är däremot inte ett löfte i ordets rätta betydelse då banken har rätt att neka lån när det väl ska tecknas (även om det är ovanligt). Ett lånelöfte gäller exempelvis inte en specifik bostad och när lånet sedan ska tecknas ser banken på bostaden (säkerheten) och avgör om lånet ska beviljas. Något annat som kan göra att banken nekar lån är om de ekonomiska förutsättningarna ändrats för låntagaren, exempelvis att man fått sänkt lön sedan lånelöftet gavs.

Vanliga frågor & svar

Vad är amorteringskravet?
Kortfattat innebär amorteringskravet att du årligen måste amortera 2% om belåningsgraden är över 70% och amortera 1% om belåningsgraden är över 50%. Är belåningsgraden lägre behöver inte amortering ske. Läs mer om amorteringskravet ovan.
Vad är belåningsgrad, och hur räknar jag ut den?
Belåningsgrad är ett procenttal som talar om hur stort lån du har i förhållande till värdet på den bostad som är säkerhet för lånet. Du räknar ut det genom att ta 100 * lånesumma/bostadens värde. Då får det procenttalet som är belåningsgraden.
Vad är bolånetak?
Bolånetaket innebär att du maximalt kan låna 85% av bostadens värde när ett bolån tecknas. Det är samma sak som att bostaden har en belåningsgrad på 85%.
Vad är ränterabatt?
De bolåneräntor som presenteras av bankerna heter listränta. Det är den ränta som de maximalt erbjuder på bolånen som beviljas. Som låntagare kan du få en ränterabatt vilket alltså är en rabatt på listräntan. Därmed erbjuds du en lägre bolåneränta än bankernas listränta.
Vad påverkar bolåneräntan?
Några punkter som påverkar vilken ränta som erbjuds är lånebelopp, belåningsgrad samt engagemang i banken. Vilken ränta du blir erbjuden kan du enbart veta genom att genomföra en låneansökan.
Går det att teckna bolån trots betalningsanmärkningar?
Ja, det finns ett par aktörer som erbjuder bolån till personer som har betalningsanmärkningar. Dessa lån har betydligt högre ränta och brukar vara begränsade till lägre belopp. Trots dessa begränsningar är det oftast det bästa lånet (utifrån räntesats) för personer med dessa anmärkningar. Bolånet kan användas till att köpa bostad men du kan även belåna bostaden för att betala av dyrare lån. Därmed kan bolån vara ett sätt att få riktigt låg månadskostnad på lånen.
Ska jag välja rörlig eller bunden ränta?
Det beror helt på vad du prioriterar. Med rörlig ränta ges större flexibilitet gällande att kunna flytta lånet mellan olika banker och amortera i valfri takt. Dessutom har rörlig ränta historiskt sett varit bäst ekonomiskt. Däremot tar du en lite större risk än med bunden ränta. Räntan kan gå upp och du får då en högre månadskostnad på lånet. Med bunden ränta vet du exakt vad lånet kommer att kosta vilket är en trygghet. Men du kan då inte amortera lånet i förtid utan att det uppkommer en kostnad.

Då ska du INTE teckna ett bolån

Ett bolån bör främst användas vid inköp av bostad eller för att finansiera renoveringar som ökar värdet på bostaden. Till viss del kan även bolånet användas till att köpa bil eller genomföra mycket nödvändiga investeringar. Att däremot använda sig av bolånet för att få tillgång till pengar för resor, konsumtion eller liknande är absolut inte någon rekommendation. Det sker visserligen till låg ränta men risken är att bostaden blir fullt belånad och att det sedan inte går att låna mer när en renovering verkligen behöver genomföras.

Senast granskad 2017-07-04