Fördelar med bolån
- Lägsta räntan - För privatpersoner ger ett bolån generellt den lägsta ränta som går att få på lån. Det gör bolånet till det bästa alternativet även om det inte är en bostad som ska köpas. För dig som vill köpa bil, båt eller andra dyrare produkter kan det vara en fördel att först undersöka möjligheten att höja befintligt bolån. Detta just för att hålla nere räntekostnaden.
- Välja rörlig ränta, fast ränta eller räntetak - En fördel med bolån är att du själv kan välja om räntan ska vara rörlig, fast eller ”semifast” (räntetak). Därmed kan du skapa ett lån som passar dig utifrån vilken risk du vill ta gällande ränteförändringar samt möjlighet att få så låg räntekostnad som möjligt.
- Lång löptid - En punkt som tydligt skiljer mellan bolån och privatlån är dess löptid. Det är inte ovanligt att det på bolån är 40 - 50 år. Med så lång tid skapas en hanterbar månadsbetalning på lånet.
Att tänka på innan du tecknar bolån
Det första du behöver ta ställning till är om du vill ha rörlig ränta, fast ränta eller räntetak. Är det ett större bolån finns ofta möjligheten att dela upp bolånet i flera delar. Du kan då välja att en del ska ha bunden ränta, en del ha rörlig ränta osv.
Därefter kan du jämföra olika bankers räntor och ränterabatter. Kom även ihåg att bankerna kan ha något olika krav på amortering.
Bolån med rörlig ränta
Väjer du rörlig ränta på bolånet innebär det att du får bankens 3-månaders ränta. Det är den räntan som kallas för rörlig då den kan förändras var tredje månad.
Fördelar med rörlig ränta:
- Lägre ränta - Den rörliga räntan är generellt lägre än den fasta räntan. Dessutom visar beräkningar att bolån med rörlig ränta historiskt varit billigare över längre tid.
- Flexibel amortering - Med rörlig ränta kan du alltid amortera extra på lånet, eller betala av det till sin helhet, utan att det uppkommer några extra kostnader.
- Lätt att flytta - Om du inte har någon bindningstid kan du lätt flytta lånet om du anser att du får bättre villkor hos en annan bank.
- Större risk - Nackdelen med rörlig ränta är att räntenivån kan ändras över tid. Därmed kan ditt bolån bli betydligt dyrare än vad du från börjat räknat med. Av den anledningen bör du alltid räkna med att klara av räntehöjningar på några procentenheter innan bolånet tecknas.
Bolån med bunden ränta
Fördelar med bunden ränta:
- Du vet vad det kostar - Den stora fördelen med att ha bunden ränta är att du exakt vet vad lånet kommer att kosta. Under bindningstiden kommer månadskostnaden alltid vara på samma nivå och du behöver aldrig oroa dig för ränteförändringar. Samtidigt är detta den enda fördelen med bundet bolån. Nackdelarna är följande:
- Inlåsningseffekt vid bolån i flera delar - Det är vanligt att dela upp bolånet i flera delar. Då kan exempelvis en del vara bunden på 3 år, en på 5 år och en del ha rörlig ränta. Detta sker för att minska risken att större delen av lånet får en hög ränta om räntan är hög den dag som lånet löper ut och ska läggas om.Men kom ihåg att detta även skapar en inlåsningseffekt hos banken. Hos flera banker kan inte enbart delar av lånet flyttas till annan bank utan det krävs att hela lånet flyttas i sin helhet. Är då en del av lånet fortfarande bundet kan inte denna flytt ske. Det går visserligen att lösa bundna lån i förtid men då kan banken kräva en ränteskillnadsersättning.
- Ränteskillnadsersättning -Har du ett bundet bolån och vill lösa detta i förtid kommer banken att kräva en ränteskillnadsersättning. Det är flera faktorer som avgör hur stor denna avgift blir. Bland annat om lånet tecknades före eller efter 1:a juli 2014 (olika beräkningsmodeller), räntan på lånet, kvarvarande skuld samt kvarvarande amorteringstid.Vill du lösa ett bundet bolån är det därför en rekommendation att höra med banken vad detta skulle kosta. Även om en annan bank erbjuder lägre ränta kan det alltså vara ekonomiskt bättre att ha kvar lånet hos nuvarande bank.
Bolån med räntetak
Bolån med räntetak är en mix av både rörlig och fast ränta. Räntan kan både gå upp och ned (följer den rörliga räntan) men samtidigt finns en övre gräns som räntenivån inte kan gå över (räntetak). Har du ett bolån med räntetak på 2,75% kommer du alltså aldrig att behöva betala mer än 2,75% på lånet, oavsett vilken nivå som den rörliga räntan är på. För tryggheten som räntetak ger betalas en premie per betalningstillfälle. Det blir därmed något dyrare än att ha rörlig ränta – men även något säkrare då man ”försäkrar sig” mot räntetoppar.
Om du väljer att ha räntetak väljer du även under hur lång tid detta ska gälla, exempelvis tre eller fem år. Under denna tid räknas lånet som bundet vilket även innebär att du kan behöva betala en ersättning om du väljer att amortera i förtid.
Så påverkar du räntan
Du bör alltid kontakta flera banker, och jämföra deras räntenivåer, när ett bolån ska tecknas. Men lika viktigt är det att du förstår vad som påverkar räntan eftersom du därmed själv kan ta beslut som pressar ner räntenivån.
- Belopp - Det är lättare att få lägre ränta på större belopp.
- Belåningsgrad - Med lägre belåningsgrad skapas större säkerhet för banken vilket även skapar en lägre räntesats. Utöver räntan påverkar även belåningsgraden amorteringskravet.
- Bankengagemang - De flesta banker ger rabatt på bolånet till bankkunder som använder sig av flera av bankens tjänster. Det kan exempelvis kallas att kunden är ”Pluskund” eller att man har ”Vardagspaketet”. Oavsett så innebär det att man har ett större engagemang i banken.
- Fråga - Eftersom det kan variera mellan bankerna gällande vad som krävs för att få ränterabatt är det en fördel att du frågar vad du kan göra för att få ner räntan.
- Jämför och pruta - Om du genomför låneansökningar hos flera banker kan du ha med dig de erbjudna räntenivåerna i kontakt med ytterligare banker.
- Ha koll på ränterabatten - När du tecknar ett bolån får du oftast en viss ränterabatt. Men det betyder inte att du kommer få samma rabatt under lånets hela löptid. Fråga därför hur länge ränterabatten kommer att finnas samt vad som händer när den inte längre är aktuell.
Listränta, Snittränta – Vad ska jämföras?
- Vad är listränta? – Listränta är den ränta som bankerna officiellt presenterar. Det är den högsta ränta som erbjuds på bolån hos banken och genom att det oftast erbjuds ränterabatter går det att få en lägre ränta än listräntan. Att det är stor skillnad mellan olika bankers listräntor kan delvis bero på att vissa banker ger stora ränterabatter medan andra knappt ger några alls.
- Vad är snittränta? – Snittränta är den genomsnittliga räntenivån som en bank gett på de bolån som beviljats över en viss period. En bank som har låg snittränta har därför, i genomsnitt, gett lägre ränta till sina bolånekunder. Men det betyder inte per automatik att just du får lägst ränta hos den banken. Att enbart jämföra snitträntor och välja den bank med lägst snittränta kan därmed innebära att du får onödigt hög bolåneränta.
Vilken ränta du får på bolånet avgörs av flera faktorer, vilka även kan variera mellan olika banker. Enda vägen att hitta billigaste alternativet är att jämföra låneförslag från flera olika banker. Det är få som väljer att jämföra alla banker som erbjuder bolån men en rekommendation är att iallafall jämföra ett par. Se då till att den bank du vanligtvis använder även är med i jämförelsen. Detta eftersom du har stor chans att få ränterabatter på denna bank tack vare övrigt bankengagemang.
Amorteringskrav
Eftersom amorteringskravet tydligt påverkar hur mycket du behöver amortera per år är det viktigt att du är insatt i dess regler och vad som kan göras för att minska kravet på amortering. Nedan presenteras de främsta reglerna inom amortering kravet.
Kom ihåg att amorteringskravet är den ”lägsta-nivå” som krävs av bankerna och som de enbart vid undantagsfall får frångå. Däremot får de ha hårdare krav. Om du tecknar ett bolån kan alltså banken kräva större amortering än av vad amorteringskravet kräver.
De regler som gäller inom amorteringskravet gäller enbart på bolån tecknade efter att kravet infördes, dvs 1:a juni 2016. Har du tecknat ett bolån före det datumet kan du alltså ha en hög belåningsgrad utan att amortering måste ske.
Krav på amortering beroende på belåningsgrad
När ett bolån tecknas för småhus eller bostadsrätter räknas belåningsgraden ut och amorteringskravet gäller utifrån nivån på belåningsgraden. Amortering måste alltid ske med 2% årligen ner till att belåningsgraden är under 70%. Då halveras kravet och amortering ska ske med minst 1% till belåningsgraden är under 50%. Därefter finns inte längre något amorteringskrav.
Tillägg
Om du har ett bolån som tecknats före 1:a juni 2016 finns inte något amorteringskrav. Vill du sedan höja lånet, för att exempelvis ha råd med renovering, räknas detta som att ett nytt lån tecknas. Men för att inte amorteringskravet ska aktiveras på hela bolånet finns två alternativ.
Ett alternativ är att du väljer att det nya lånet sammanfogas med det gamla. Blir belåningsgraden över 50% gäller amorteringskravet och amortering måste ske utifrån hur stor belåningsgraden är. Amorterar du inte idag och sedan tecknar ett tilläggslån, som gör att amorteringskravet aktiveras på hela lånet, kan summan som ska betalas per månad öka drastiskt. Då kan alternativ två vara bättre.
Det andra alternativet är att det nya lånet amorteras separat. Det ska då ske på 10 år eller till att detta lån är helt återbetalt. Även här tar man hänsyn till belåningsgraden. Är belåningsgraden under 50% behöver inte amortering ske. Detsamma gäller om belåningsgraden hamnar under 50% efter att en viss amortering skett.
Byte av bank
Har du ett bolån som tecknats före 1:a juni 2016 har du inte amorteringskrav på lånet. Vill du flytta lånet till en annan bank kan detta ske utan att amorteringskravet utlöses. Detta trots att det i realitet betyder att du tecknar ett nytt bolån hos den andra banken.
För att inte skapa en inlåsningseffekt, där låntagare inte vill byta bank på grund av risken att amorteringskravet ska aktiveras, finns denna regel.
Undantag
Bankerna har rätt att ge undantag från amorteringskravet vid ”särskilda skäl”. Tre skäl som brukar nämnas som exempel är om låntagaren blir arbetslös, blir sjukskriven eller om dödsfall sker inom familjen.
Ett annat undantag gäller vid nyproduktion. I dessa fall har bankerna rätt att göra undantag från amorteringskravet i fem år. Detta gäller då enbart för den person som är första ägaren på bostaden.
Omvärdering
Har du ett bolån med amorteringskrav får enbart omvärdering av bostaden ske vart femte år. Vid en omvärdering är chansen stor att belåningsgraden minskar och därmed kan även kravet på amortering minska. Detta utifrån att amortering skett och att värdet på bostaden kan ha ökat. Av den anledningen finns en fördel att planera när dessa omvärderingstillfällen ska ske.
Det går att få göra omvärdering tätare men då krävs det att du genomfört en större påbyggnation eller ombyggnation av bostaden. Det räcker alltså inte med vanliga renoveringar så som badrumsrenovering, köksrenovering osv.
Jämför bolån enligt följande punkter
- Snittränta - I juni 2015 infördes krav på att alla banker måste uppge snittränta. Detta för att det skulle bli enklare för bolånetagare att jämföra bolån. Snitträntan talar om vilken genomsnittlig ränta som banken gett på de lån som tecknats hos banken under en viss period.
- Bolåneskydd - Bankerna erbjuder olika ekonomiska bolåneskydd. Det är skydd som gör att du klarar av att betala kostnaden för bolånet trots att de ekonomiska förutsättningarna kraftigt förändrats.
- Efterlevandeskydd innebär att hela, eller delar av, bolånet avskrivs om låntagaren avlider. Är det två person som står på lånet är det vanligt att halva lånet skrivs av.
- Livskydd kan antingen innebära samma sak som efterlevandeskydd eller innebära att en fast summa betalas ut. Detta belopp får då anhöriga använda för att lösa delar av, eller hela, bolånet.
- Betalskydd innebär att månadskostnaden för lånet betalas under en viss period (exempelvis 12 månader) om du skulle bli arbetslös eller sjukskriven. Detta upp till en viss summa varje månad.
Kom ihåg att begreppen kan användas något olika hos olika långivare. Det kan även erbjudas lösningar som delvis kombinerar dessa skydd. Vill du ha ett ekonomiskt skydd som ger ersättning vid dödsfall (eller vid andra tillfällen) bör bankerna jämföras utifrån vad de erbjuder för bolåneskydd.
Amorteringskrav vid flytt
Enligt reglerna kring amorteringskravet (från 1:a juni 2016) kan ett bolån, som inte har amorteringskrav, flyttas till en annan bank utan att amorteringskravet aktiveras. Men samtidigt har det visat sig att ett flertal banker ändå kräver amortering på dessa lån. Ska du flytta bolånet bör du alltså alltid kontakta banken och fråga vilka regler de tillämpar gällande amorteringskravet. Det är därmed inte enbart räntan som avgör vilken bank som är bäst för dig utan även vilken amortering som kommer att krävas på lånet.
Lånelöfte
Inför en budgivning är det viktigt att du har ett lånelöfte från den bank där du tänkt teckna bolånet. Annars riskerar du att inte kunna fullfölja köpet till det bud du har lagt. Dessutom kräver många mäklare att du har ett lånelöfte innan du ens får tillåtelse att lämna ett bud.
Att ansöka om lånelöfte är alltid gratis och du har aldrig något tvång att teckna ett lån hos den bank du ansökt om lånelöfte hos. Lånelöftet gäller sedan en inom en viss tidsperiod (några månader) och innebär att banken troligtvis är beredda att låna ut den summan som lånelöftet gäller på.
Det är däremot inte ett löfte i ordets rätta betydelse då banken har rätt att neka lån när det väl ska tecknas (även om det är ovanligt). Ett lånelöfte gäller exempelvis inte en specifik bostad och när lånet sedan ska tecknas ser banken på bostaden (säkerheten) och avgör om lånet ska beviljas. Något annat som kan göra att banken nekar lån är om de ekonomiska förutsättningarna ändrats för låntagaren, exempelvis att man fått sänkt lön sedan lånelöftet gavs.
Vanliga frågor & svar
Vad är amorteringskravet?
Kortfattat innebär amorteringskravet att du årligen måste amortera 2% om belåningsgraden är över 70% och amortera 1% om belåningsgraden är över 50%. Är belåningsgraden lägre behöver inte amortering ske. Läs mer om amorteringskravet ovan.
Vad är belåningsgrad, och hur räknar jag ut den?
Belåningsgrad är ett procenttal som talar om hur stort lån du har i förhållande till värdet på den bostad som är säkerhet för lånet. Du räknar ut det genom att ta 100 * lånesumma/bostadens värde. Då får det procenttalet som är belåningsgraden.
Vad är bolånetak?
Bolånetaket innebär att du maximalt kan låna 85% av bostadens värde när ett bolån tecknas. Det är samma sak som att bostaden har en belåningsgrad på 85%.
Vad är ränterabatt?
De bolåneräntor som presenteras av bankerna heter listränta. Det är den ränta som de maximalt erbjuder på bolånen som beviljas. Som låntagare kan du få en ränterabatt vilket alltså är en rabatt på listräntan. Därmed erbjuds du en lägre bolåneränta än bankernas listränta.
Vad påverkar bolåneräntan?
Några punkter som påverkar vilken ränta som erbjuds är lånebelopp, belåningsgrad samt engagemang i banken. Vilken ränta du blir erbjuden kan du enbart veta genom att genomföra en låneansökan.
Går det att teckna bolån trots betalningsanmärkningar?
Ja, det finns ett par aktörer som erbjuder bolån till personer som har betalningsanmärkningar. Dessa lån har betydligt högre ränta och brukar vara begränsade till lägre belopp. Trots dessa begränsningar är det oftast det bästa lånet (utifrån räntesats) för personer med dessa anmärkningar. Bolånet kan användas till att köpa bostad men du kan även belåna bostaden för att betala av dyrare lån. Därmed kan bolån vara ett sätt att få riktigt låg månadskostnad på lånen.
Ska jag välja rörlig eller bunden ränta?
Det beror helt på vad du prioriterar. Med rörlig ränta ges större flexibilitet gällande att kunna flytta lånet mellan olika banker och amortera i valfri takt. Dessutom har rörlig ränta historiskt sett varit bäst ekonomiskt. Däremot tar du en lite större risk än med bunden ränta. Räntan kan gå upp och du får då en högre månadskostnad på lånet.
Med bunden ränta vet du exakt vad lånet kommer att kosta vilket är en trygghet. Men du kan då inte amortera lånet i förtid utan att det uppkommer en kostnad.
Då ska du INTE teckna ett bolån
Ett bolån bör främst användas vid inköp av bostad eller för att finansiera renoveringar som ökar värdet på bostaden. Till viss del kan även bolånet användas till att köpa bil eller genomföra mycket nödvändiga investeringar. Att däremot använda sig av bolånet för att få tillgång till pengar för resor, konsumtion eller liknande är absolut inte någon rekommendation. Det sker visserligen till låg ränta men risken är att bostaden blir fullt belånad och att det sedan inte går att låna mer när en renovering verkligen behöver genomföras.
Artikeln granskades senast 2019-12-30.
